Umsetzung der Milieuschutzsatzungen – Unsere Anfrage und die Antwort des Magistrats

Anfrage vom 06.02.2019, A 453

Betreff:

Umsetzung der Milieuschutzsatzungen

Vorgang:

Zwischenbescheid des Magistrats vom 23.04.2019

Immer wieder beschäftigt sich der Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau mit dem Thema der Milieuschutzsatzungen. Insbesondere aus den Ortsbeiräten werden immer wieder Initiativen an die Stadtverordnetenversammlung herangetragen. So fordert beispielsweise der Ortsbeirat 2 in der Vorlage OA 335/2018:

„Die im Ortsbezirk 2 gültigen Milieuschutzsatzungen werden konsequent zum Schutz der ansässigen Bevölkerung genutzt. Dies schließt die Nutzung des Vorkaufsrechts bzw. die Erzwingung von Abwendungsvereinbarungen ein. Dies gilt auch für mögliche rechtliche Zweifelsfälle.“

Darüber hinaus habe der Magistrat sicher zu stellen, dass die „notwendigen personellen Kapazitäten“ und die „notwendigen finanziellen Ressourcen für die Ausübung von Vorkaufsrechten bereitstehen“.

Dies vorausgeschickt, möge der Magistrat folgende Fragen beantworten:

  1. Wie hoch würden bei einer großzügigen Auslegung und Ausübung (d.h. auch in Grenzfällen) der in den Milieuschutzsatzungen verankerten Vorkaufsrechte (und vergleichbare Werkzeuge) der prognostizierte personelle Bedarf und der finanzielle Bedarf ausfallen?

  2. Wie hoch würde bei einer großzügigen Auslegung und Ausübung (d.h. auch in Grenzfällen) der in den Milieuschutzsatzungen verankerten Vorkaufsrechte (und vergleichbare Werkzeuge) der prognostizierte strukturelle Bedarf, beispielsweise im Hinblick auf Rechtsberatungen, möglicherweise notwendige Stellen zum optimalen Austausch in der Zusammenarbeit der beteiligten Ämter, etc.) ausfallen?

Antragsteller:
FRAKTION

dazugehörende Vorlage:
Anregung vom 26.11.2018, OA 335

Antragstellende Person(en):
Stadtv. Herbert Förster


Bericht des Magistrats vom 23.08.2019, B 305

Betreff:
Umsetzung der Milieuschutzsatzungen

Vorgang:
A 453/19 FRAKTION

Die Ausübung eines sich aus den Milieuschutzsatzungen ergebenden Vorkaufsrechts ist nur dann rechtssicher zu begründen, wenn zu erwarten ist, dass ein Erwerber gegen die Ziele der Satzung verstoßen wird. Besteht diese Annahme, ist das primäre Ziel des Magistrats, den Käufer über die Satzungsziele zu informieren und ihn durch Unterzeichnung einer sog. Abwendungsvereinbarung verbindlich erklären zu lassen, die erworbene Immobilie im Sinne der Erhaltungssatzung zu nutzen, nicht in Wohneigentum aufzuteilen und Sanierungsmaßnahmen nur in dem nach der Satzung zulässigen Umfang durchzuführen.

Ein gesetzliches Vorkaufsrecht ist ein nicht unerheblicher Eingriff in die grundgesetzlich geschützten Eigentumsrechte der am Verkauf beteiligten Parteien. Es kann daher immer nur der letzte Schritt zur Umsetzung der Satzungsziele sein und setzt eine umfassende rechtliche Prüfung voraus, um die Ermessensentscheidung des Magistrats rechtssicher begründen zu können. Nach Vorliegen einer Abwendungsvereinbarung scheidet die Ausübung des Vorkaufsrechts regelmäßig aus. Die Behörde hat in diesem Fall keine Grundlage, an der Vertragstreue des Erwerbers zu zweifeln und somit auch keinerlei Ermessenspielraum hinsichtlich der Ausübung des Vorkaufsrechts.

Jeder Verkauf eines Wohngebäudes in den Satzungsgebieten durchläuft die üblichen und zwischenzeitlich standardisierten Prüfungen in den Fachämtern. Von dort wird im Dialog mit dem Erwerber auf die Abgabe der Abwendungsvereinbarung und damit dem Erhalt von satzungsgemäßen Mietwohnungen in der Liegenschaft hingewirkt.

Vor diesem Hintergrund können die Fragen wie folgt beantwortet werden:

Frage 1:

In den Milieuschutzsatzungsgebieten werden nach einer überschlägigen Ermittlung der kommunalen Wertermittlungsstelle rund 70 Immobilien jährlich veräußert. Die Erfahrung der letzten Monate zeigt, dass eine zunehmende Zahl der Erwerber zur Unterzeichnung der Abwendungsvereinbarung bereit ist oder im Falle eines preislimitierten Vorkaufsrechts das bestehende Rücktrittsrecht nutzt. Nur in einigen wenigen Fällen kommt damit eine Vorkaufsrechtsausübung überhaupt in Betracht.

Der Magistrat geht davon aus, dass das Werkzeug der Milieuschutzsatzungen nur dann Sinn macht, wenn ein Erwerber davon ausgehen kann, dass bestehende Vorkaufsrechte mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeübt werden, wenn die Zusammenarbeit verweigert und die Abwendungsvereinbarung nicht unterzeichnet wird. Daher wird es unabhängig von der Zahl der zur Prüfung vorgelegten Verkaufsfälle immer die absolute Ausnahme bleiben, dass trotz bestehenden Vorkaufsrechts im Rahmen der Ermessensentscheidung von der Ausübung abgesehen wird. Diese sehr geringe Zahl sind letztendlich die in der Anfrage angesprochenen ‚Grenzfälle‘, in denen ein Entscheidungsspielraum der Verwaltung besteht. Die Entscheidung in diesen sehr wenigen Fällen ist dabei weder von den personellen, noch von den wirtschaftlichen Ressourcen abhängig.

Allgemein zur Bearbeitung der Milieuschutzsatzungen erforderliche finanzielle und personelle Bedarfe wurden von den Fachämtern im erforderlichen Umfang geschaffen oder angemeldet. Ein finanzieller und personeller Mehrbedarf zur Sicherung ‚wohlwollenderer‘ Prüfungen kann aus den genannten Gründen nicht definiert werden.

Frage 2:

Darüber hinaus wurden in den beiden beteiligten Dezernaten zwischenzeitlich die notwendigen Strukturen geschaffen, um alle Verkaufsfälle sachgerecht zu bearbeiten. Soweit hierzu ein personeller Bedarf bestand, wurde dieser entsprechend angemeldet. Ein struktureller Mehrbedarf kann mithin ebenfalls nicht definiert werden.

Vertraulichkeit: Nein

dazugehörende Vorlage:
Anfrage vom 06.02.2019, A 453

Zuständige Ausschüsse:
Ausschuss für Planung, Bau und Wohnungsbau

Versandpaket: 28.08.2019


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